La nueva demanda exige activos con mayor automatización, capacidad energética, naves de frío, activos cross-docking y eficiencia ESG, en un
contexto marcado por la escasez de suelo y el envejecimiento del stock.
Accolade trabaja en parques capaces de integrar tecnología, distribución urbana y eficiencia operativa como modelo del futuro logístico a nivel
nacional e internacional.
El comercio electrónico mantiene un crecimiento sostenido en España y continúa impulsando la mayor transformación logística de la última década. El informe European Logistics Outlook 2025 de CBRE señala que la demanda de espacio logístico en Europa se mantiene por encima de los niveles
prepandemia, impulsada en gran parte por el ecommerce, que sigue consolidándose como uno de los principales motores del sector. De hecho, en España, su penetración se sitúa en torno al 11–12% de las ventas minoristas, de acuerdo con el Índice e-retail España 2025 de Savills, todavía por debajo de
mercados más maduros como Reino Unido, donde supera el 25%, según datos de la Office for National Statistics.
Esta evolución está generando una presión constante sobre las instalaciones existentes, en un mercado en el que destacan la escasez de suelo y el
envejecimiento del stock logístico. Como resultado, se está configurando un nuevo modelo operativo caracterizado por una mayor automatización, mayor capacidad energética, eficiencia ESG y espacios preparados para el cross-docking y el almacenamiento avanzado, como las naves de frío.
Accolade, inversor paneuropeo en infraestructuras y parques industriales de vanguardia, identifica este cambio como el surgimiento de una nueva era:
parques industriales capaces de integrar tecnología, distribución urbana y eficiencia operativa.
Transformación del modelo logístico y presión sobre la oferta
El avance del ecommerce, acelerado tras la pandemia, está transformando toda la cadena de suministro en España y marcando un punto de inflexión para el mercado inmologístico. El incremento sostenido de los envíos y la consolidación de la entrega en 24 horas están obligando a rediseñar las instalaciones, aumentar la superficie destinada a última milla y reforzar la automatización.
Además, esta presión se intensifica por el crecimiento de sectores como alimentación, farma, electrónica o moda, donde la rotación del inventario es
especialmente elevada y la rapidez en la entrega se ha convertido en un estándar operativo.
Sin embargo, la oferta actual aún no está alineada con estas nuevas exigencias.
Según informes recientes de JLL y CBRE, más del 55 % de las naves en España tienen una antigüedad superior a los 20 años, lo que evidencia un parque logístico insuficiente para responder a las necesidades actuales.
Nuevos requisitos: automatización, logística urbana y reconfiguración territorial
En este contexto, el ecommerce se consolida como el principal motor de cambio en los modelos de desarrollo logístico e industrial. Las operativas actuales requieren instalaciones preparadas para la automatización, sistemas de clasificación inteligentes, zonas de temperatura controlada, áreas específicas de devoluciones y espacios capaces de absorber picos de demanda. Asimismo, el sector coincide en que la logística asociada al comercio electrónico requiere significativamente más espacio que el retail tradicional, debido a una mayor complejidad operativa y a la necesidad de gestionar mayores volúmenes de inventario.
Por otro lado, la logística urbana se ha convertido en un eje clave. El 60 % de los consumidores españoles espera entregas en 24 horas, según Sendcloud, lo que obliga a reforzar centros logísticos en radios de 20 a 30 kilómetros de los grandes núcleos urbanos y a desarrollar parques híbridos que combinen distribución regional y última milla.
En paralelo, la revalorización del suelo en mercados emergentes está configurando un nuevo mapa logístico. Regiones como Aragón, Castilla-La Mancha, Andalucía o la Comunidad Valenciana están ganando protagonismo al ofrecer mejores condiciones para proyectos de mayor escala y capacidad de desarrollo.
Nueva generación de activos y respuesta del sector
Este cambio en la demanda está impulsando el desarrollo de una nueva generación de naves logísticas, con mayores capacidades energéticas, alturas optimizadas, zonas de carga ampliadas y criterios ESG integrados desde el diseño.
Certificaciones como BREEAM o LEED, junto con soluciones como generación fotovoltaica, sistemas de monitorización inteligente o estrategias de
descarbonización, se están consolidando como estándares del sector. Informes de Deloitte y CBRE apuntan a que el nuevo stock estará cada vez más orientado a operativas digitales y modelos build-to-suit.
En este contexto, Accolade impulsa parques industriales en España diseñados para responder a estas nuevas necesidades. Sus desarrollos integran espacios de alta eficiencia energética, módulos flexibles y preparación para automatización
avanzada. Entre los proyectos destacados figuran Valencia–Alzira Park, Park Vitoria West y Murcia Park, ubicados en corredores estratégicos para la distribución regional y nacional.
“El ecommerce está reescribiendo la relación entre logística, tecnología y territorio. Las empresas necesitan activos que no sólo resuelvan la operativa actual, sino que les permitan anticiparse a ciclos cada vez más cortos de innovación. Esa es la nueva frontera de la logística en España, y donde estamos concentrando nuestros desarrollos”, afirma Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade en España.
Retos y perspectivas del mercado logístico en España
No obstante, el crecimiento del sector sigue condicionado por la escasez de suelo prime en los principales mercados, los largos plazos administrativos y el
envejecimiento del stock disponible. Esta situación está impulsando a muchos operadores a explorar mercados alternativos con mayor disponibilidad de suelo y capacidad de desarrollo.
Es en este sentido que España se posiciona como uno de los mercados europeos con mayor potencial logístico, gracias a su ubicación estratégica, su conectividad y el crecimiento sostenido del consumo digital. Por ello, para Accolade, lasprioridades pasan por impulsar activos preparados para automatización avanzada, regenerar suelo industrial obsoleto y reforzar la conexión entre hubs regionales y grandes corredores de distribución.
“España tiene una oportunidad única de consolidar una red logística adaptada al crecimiento del ecommerce y a la digitalización del consumo. La clave está en acelerar la modernización del stock y desarrollar proyectos capaces de responder al logistics 4.0, donde eficiencia, sostenibilidad y tecnología son inseparables”, concluye Feliciano.
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Sobre Accolade
Accolade opera en ocho países europeos, donde invierte en infraestructuras modernas y sostenibles para marcas globales de retail y comercio electrónico, manufactura y logística. A 31 de diciembre de 2025, la compañía gestionaba una red de 64 parques industriales con certificación BREEAM o DGNB en la República Checa, Polonia, Alemania, España, Países Bajos, Croacia, Hungría y Eslovaquia, con un valor total aproximado de 3.800 millones de euros.
De estos activos, Accolade Industrial Fund, un fondo para inversores cualificados concentra un total de 41 parques industriales cuyo valor supera los 2.200 millones de euros. En conjunto, el grupo ha desarrollado cerca de 3,8 millones de metros cuadrados de superficie comercial, de los cuales más de 2,2 millones de metros cuadrados corresponden a la cartera del AIF, actualmente alquilados a 220 inquilinos en todo el mundo. Además, Accolade cuenta con 5 millones de metros cuadrados en distintas fases de desarrollo.
La compañía también apuesta por la regeneración de suelos industriales en desuso, que representan aproximadamente un tercio de su cartera. En toda la República Checa y Polonia, los proyectos del grupo ya han obtenido 11 certificaciones BREEAM “Outstanding”, lo que sitúa su cartera entre las más sostenibles de Europa.
Accolade mantiene un firme compromiso con los principios ESG, cumpliendo estrictos requisitos de protección medioambiental, apoyando a las comunidades locales y aplicando un código de cumplimiento claramente definido. La compañía desarrolla su actividad con el objetivo de equilibrar el crecimiento económico con la responsabilidad social y medioambiental.
Para obtener más información, visite www.accolade.eu/es/